Üst hakkı başkasına ait bir arazi üzerinde veya altında inşaat yapmak arazide hakkın kurulmasından önce mevcut bir inşaatı muhafaza ederek ona malik olma hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkını kuran taşınmaz malikinin arazi üzerindeki mülkiyet hakkı devam eder. Arazi maliki üst hakkı sahibinin inşaatı yapmasına ve yaptığı inşaatı muhafaza etmesine katlanmakla yükümlüdür.
Üst hakkı belirli bir kişi lehine kurulabileceği gibi bir diğer taşınmaz lehine eşyaya bağlı irtifak olarak da kurulabilir. Belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulduğu hallerde taraflar, üst hakkının devredilemeyeceğini ve mirasçıya geçmeyeceğini kararlaştırmamışlarsa üst hakkı devredilebilir ve mirasçıya geçer. Üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçebilir ise bu durumda bağımsız üst hakkı, aksi takdirde bağımlı üst hakkı söz konusudur. Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.
Medeni Kanun üst hakkının kazanılmasını özel olarak düzenlemiş değildir. Bu nedenle irtifak haklarının tesisine ilişkin Medeni Kanun madde 780 ve 781 hükümleri üst hakkı için de uygulama alanı bulacaktır. Buna göre, üst hakkının kurulması ve devri için resmi şekle tabi sözleşme ve tapuya tescil şarttır.
Üst hakkının sona erme sebepleri de kanunda özel olarak düzenlenmiş değildir. Genel olarak eşyaya bağlı irtifakın sona erme sebepleri kıyasen üst hakkının sona ermesinde de uygulanacaktır. Bunun dışında üst hakkı kararlaştırılan sürenin dolması ile sona erer. Sürenin dolmasından önce üst hakkı sahibinin feragati ile de üst hakkı sona erer. Kamulaştırma, taşınmazın yok olması gibi, taşınmaz mülkiyetini sona erdiren sebepler de üst hakkını sona erdirecektir. Mirasçıya geçmeyen şahısla kaim üst hakkı, sahibinin ölümü ile sona erer.
Üst hakkının sona ermesi üzerine üst hakkına konu inşaat bütünleyici parça kuralına göre arazinin mülkiyetine tabi olur. Bu halde arazi maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemekle yükümlü değildir.
